So geben Sie Ihre Immobilie in der Familie weiter
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten an die Nachkommenschaft übertragen möchte, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten: einen regulären Verkauf oder einen Erbvorbezug beziehungsweise eine Schenkung. Was ist dabei zu beachten – und wann ist der richtige Zeitpunkt für die Weitergabe?
Viele Menschen schieben das Thema Erbschaft vor sich her. Laut Umfragen hat nur gerade ein Viertel der Schweizer Bevölkerung ein Testament verfasst. Dabei birgt ein ungeregelter Nachlass viel Konfliktpotenzial unter den künftigen Erbinnen und Erben. Vor allem dann, wenn Wohneigentum mit im Spiel ist. Wer früh handelt, schafft wertvolle Klarheit, für sich selbst, vor allem aber auch für die Familie.
Verkauf nur zum richtigen Preis
Die einfachste Möglichkeit, Ihre Liegenschaft an die nächste Generation zu übertragen, ist der Verkauf an ein Kind zum Verkehrswert. Das ist der Preis, den Sie auch auf dem freien Markt erzielen würden. Mit dem Verkaufserlös können Sie fürs Alter vorsorgen, zum Beispiel, indem Sie eine altersgerechte Wohnung erwerben oder Sie eine geeignete Anlagelösung umsetzen. Aus dem Verkauf Ihrer Immobilie an ein Kind erwachsen keine erbrechtlichen Pflichten gegenüber Ihren anderen Kindern. Achten Sie auf einen fairen Preis – am besten, Sie lassen ihn professionell schätzen. Geht die Immobilie zu günstig an ein Kind, könnte das für Streitigkeiten mit den anderen künftigen Erbinnen und Erben sorgen.
Steuern bedenken!
Verkaufen Sie eine Liegenschaft, müssen Sie Grundstückgewinnsteuer entrichten. Besteuert wird dabei die Differenz zwischen Anschaffungs- und Verkaufspreis. Die Erhebung ist kantonal geregelt, und meist fällt die Grundstückgewinnsteuer umso niedriger aus, je länger die Immobilie gehalten wurde. Angaben zur Situation im Kanton Uri finden Sie hier. Die Käuferschaft – also Ihr Kind – muss die Handänderungssteuer beziehungsweise den neuen Eintrag ins Grundbuchamt entrichten. Auch diese Abgaben sind kantonal unterschiedlich geregelt, teils sogar kommunal. Im Kanton Uri wird keine Handänderungssteuer erhoben. Stattdessen gibt es eine Grundbuchgebühr von 0,2 Prozent für Eigentumsübertragungen (mindestens 50 und höchstens 10'000 Franken) und von 0,2 Prozent für den Eintrag des Grundpfandrechts (ebenfalls mindestens 50 und höchstens 10'000 Franken).
Erbvorbezüge und Schenkungen müssen gesetzlich konform bleiben
Können sich Ihre Kinder den Kauf des Elternhauses nicht leisten, ist der Erbvorbezug oder die Schenkung eine Alternative. Das begünstigte Kind zahlt dabei nicht den vollen Preis oder sogar gar nichts für das Haus. Kommt es zum Erbfall, wird die Höhe des Erbvorbezugs beziehungsweise der Schenkung bei der Erbteilung aber angerechnet. Berücksichtigt wird dabei der Wert des Hauses zum Zeitpunkt des Todes und nicht jener zum Zeitpunkt des Erbvorbezugs oder der Schenkung. Ist die Liegenschaft zum Zeitpunkt des Todes der Erblasserin oder des Erblassers so viel wert, dass das zuvor begünstigte Kind mehr bekommen hat, als ihm aufgrund der Pflichtteilregelung zustehen würde, ist es gegenüber den anderen gesetzlichen Erbinnen und Erben zum Ausgleich verpflichtet. Das heisst: Es muss die anderen auszahlen, denn ein Erbvorbezug oder eine Schenkung darf die Pflichtteile nicht verletzen.
Auszahlen ist manchmal schwierig
Ein Beispiel: Eine Liegenschaft ist eine Million Franken wert. Der Erblasser hinterlässt seiner Frau und den beiden Kindern keine weiteren Vermögenswerte. Ein Kind hat das Haus vor einigen Jahren als Erbvorbezug erhalten. Es gibt kein Testament. Gemäss gesetzlicher Erbquote hat die Ehefrau des Verstorbenen Anrecht auf die Hälfte des Erbes, die beiden Kinder auf je einen Viertel. Das Kind, welches das Haus geerbt hat, muss deshalb eine halbe Million Franken an die Mutter und eine Viertelmillion Franken an sein Geschwister zahlen. Verfügt es nicht über genügend liquide Mittel, ist es gezwungen, die Liegenschaft zu verkaufen.
Auch die Erbengemeinschaft kann die Immobilie übernehmen
Dass sich Erben nicht leisten können, eine Liegenschaft zu übernehmen und die Miterben auszuzahlen, ist ein häufiger Grund dafür, dass Immobilien aus der Erbmasse heraus verkauft werden. Je wertvoller eine Immobilie ist, desto unwahrscheinlich wird es, dass sich ein einzelner Erbe diese leisten kann. Es gibt aber dennoch Möglichkeiten, eine Immobilie in der Familie zu halten: Die Erbengemeinschaft kann sich entscheiden, die Immobilien gemeinsam zu behalten und zu vermieten.
Was passiert mit der Hypothek?
Lastet auf Ihrer Liegenschaft eine Hypothek, muss auch diese bei einem Verkauf oder einer Übertragung geregelt werden. Grundsätzlich gilt: Die Hypothek wechselt nicht automatisch den Besitzer oder die Besitzerin. Die Bank prüft zuerst, ob die neue Eigentümerschaft die Hypothek finanziell tragen kann. Reicht die Tragbarkeit nicht aus, muss entweder eine neue Finanzierung gefunden oder die Hypothek ganz oder teilweise abgelöst werden.
Abtreten, aber nicht ausziehen
Wenn Sie Ihre Liegenschaft zu Lebzeiten an ein Kind abtreten, heisst das übrigens nicht zwingend, dass Sie ausziehen müssen. Möchten Sie weiterhin darin wohnen bleiben, gibt es abgesehen von der Miete zwei Möglichkeiten: das Wohnrecht und die Nutzniessung. In beiden Fällen geht die Liegenschaft ins Eigentum des Kindes über. Unterschiedlich geregelt sind jedoch die Rechte daran sowie die finanziellen Verpflichtungen, die aus dem Wohneigentum erwachsen. Sowohl das Wohnrecht als auch das Nutzniessungsrecht müssen öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Frühzeitig planen statt später streiten
Der ideale Zeitpunkt, um Wohneigentum zu Lebzeiten abzutreten, ist dann, wenn Ihnen noch alle Optionen offenstehen; also bevor gesundheitliche Einschränkungen, familiäre Konflikte oder finanzielle Probleme Ihre Entscheidungsfreiheit einschränken. Wer früh handelt, kann nicht nur den eigenen Willen umsetzen, sondern auch die nächste Generation gezielt unterstützen. Sie sind dabei nicht allein: Die Fachleute der Urner Kantonalbank stehen Ihnen gern zur Seite. Setzen Sie sich mit uns in Verbindung.
