Wissen Hypothek läuft ab: Amortisieren oder nicht? Und wenn ja, wie?

Publiziert am Donnerstag, 17. August 2023

Wenn ihre Hypothek abläuft, können Sie diese verlängern oder abbezahlen. Zahlen Sie Schulden zurück, reduzieren sich Ihre Zinskosten. Andererseits steht Ihnen dann das Geld nicht mehr zur Verfügung und Sie profitieren nicht von steuerlichen Vorteilen. Wir stellen Ihnen die beiden Varianten der Amortisation vor und geben Tipps, wann sich eine Amortisation lohnen kann.  

Was bedeutet Amortisation?

Amortisation bedeutet die Rückzahlung einer Hypothek. Für die Amortisation ist entscheidend, dass Hypothekargeber zwischen einer 1. und 2. Hypothek unterscheiden.  Als 1. Hypothek wird eine Belehnung (siehe Glossar unten) bis 67 Prozent bezeichnet – der Anteil bis maximal 80 Prozent als 2. Hypothek. In der Regel verlangen die Hypothekargeber, dass die 2. Hypothek innert 15 Jahren, spätestens jedoch bis zur Pensionierung auf zwei Drittel abbezahlt sein muss.  Bei der 1. Hypothek können Sie grundsätzlich selbst entscheiden, ob und wann Sie amortisieren. 

Welche Arten von Amortisation gibt es?

Wir unterscheiden zwischen direkter und indirekter Amortisation. Bei der direkten Amortisation wird Ihre Zahlung direkt von der Hypothek abgezogen. Ihre Hypothekarschuld wird somit kleiner und die Zinskosten reduzieren sich. Auf der anderen Seite können Sie weniger Hypothekarzinsen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen und Ihre Steuerbelastung erhöht sich.

Indirekte Amortisation bedeutet, dass Sie Beträge in die Säule 3a einzahlen bzw. auf ein Sparen-3-Konto. Dieses wird zugunsten der Hypothek verpfändet. Können die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlt werden, darf das Kreditinstitut auf das Vorsorgekapital zurückgreifen. 
Der Vorteil der indirekten Amortisation ist, dass Sie Einzahlungen in die 3. Säule von steuerbaren Einkommen abziehen können – bis zu einem gesetzlich definierten Höchstbetrag. Zudem bleibt Ihre Hypothekarschuld gleich hoch. Somit können Sie diese ebenfalls bei den Steuern geltend machen. Das in die Säule 3a einbezahlte Kapital können Sie zu einem späteren Zeitpunkt (z.B. bei der Pensionierung) für die Abzahlung der Hypothek verwenden. 

Welche Vor- und Nachteile haben eine direkte oder indirekte Amortisation? 

Direkte Amortisation

Vorteile:

• Hypothekarschuld und Zinsbelastungen werden kleiner 
• Investition in Ihr Eigenheim 

Nachteile:

• Weniger Steuerabzüge aufgrund tieferer Hypothekarschuld

Indirekte Amortisation

Vorteile:

• Steuervorteil: Hypothekarzinsen sind vom steuerbaren Einkommen abziehbar
• Steuervorteil: Hypothekarschuld ist vom steuerbaren Vermögen abziehbar
• Steuervorteil: Einzahlungen in die Säule 3a sind vom steuerbaren Einkommen abziehbar

Nachteile:

• Hypothekarschuld nimmt nicht ab
• Zinskosten reduzieren sich nicht
• Einzahlungen in die Säule 3a sind begrenzt

Welche Amortisationsvariante passt für Sie?

Hier bietet es sich an, das Thema mit Ihrer Kundenberaterin oder Ihrem Kundenberater zu erörtern. Ihre Bedürfnisse (höhere Steuern oder tiefere Zinskosten) müssen in den Entscheid miteinfliessen, wie auch Ihre gesamte finanzielle Situation. 

Hypothek amortisieren oder nicht? 

Betrachtet man die steuerliche Sicht, ist es ratsam, die Hypothekarschuld so weit zu tilgen, dass die Schuldzinsen mindestens gleich hoch sind wie der Eigenmietwert minus der Unterhaltskosten. 

Zahlen Sie tiefe Hypothekarzinsen, lohnt sich eine Amortisation kaum. Bei hohen Zinsen können Sie dagegen Geld sparen, wenn Sie amortisieren. 

Achtung: Zahlen Sie einen Teil Ihrer Hypothek zurück, steht Ihnen das Geld nicht mehr zur Verfügung. Je nach Marktsituation würde Ihr Geld möglicherweise Erträge generieren, wenn Sie das Geld in Anlagen investieren. Hier kommt es vereinfacht dargestellt darauf an, ob der Ertrag aus den Anlagen mehr abwirft, als die Hypothek kostet. Sind Sie eher der Typ, der ohnehin nicht Geld anlegen möchte und das Geld auf dem Sparkonto hat, dann können Sie es auch gut zur Amortisation nutzen.

Steht Ihre Pensionierung an, gilt es zu beachten, dass Sie nach der Pensionierung möglicherweise weniger Einkünfte haben. Zahlen Sie alle Schulden zurück, fehlt Ihnen eventuell während der Pensionierung Geld für unvorhergesehene Ereignisse. Denn ihr Geld ist in ihr Eigenheim investiert.

Ist es Ihnen wichtig, schuldenfrei zu sein? Bezahlen Sie Ihre Hypothekarschuld komplett ab, können Sie zum Beispiel Ihr Eigenheim schuldenfrei an Ihre Nachkommen übergeben. 

Hilfe beim Entscheid

Hypothek verlängern und das Geld in Anlagen investieren? Zurückzahlen bis zu einer geringen Belehnung? Direkt oder indirekt amortisieren?  Für diese Entscheide gilt es viele Faktoren gegeneinander abzuwägen. Unsere Beraterinnen und Berater stehen Ihnen gerne zur Seite, um die für Sie passende Lösung zu finden – engagiert und unkompliziert.